서울 부동산과 대출시장, 왜 이렇게 뜨거워졌을까?
최근 서울 부동산 시장과 대출 시장이 동시에 들썩이고 있습니다. 특히 무주택자, 실수요자, 30~40대 젊은층을 중심으로 "지금이 아니면 집을 살 수 없을 것 같다"는 불안감이 퍼지고 있는데요. 왜 이런 현상이 나타나는지, 앞으로 어떻게 달라질지 쉽게 정리해드립니다.
집값, 왜 이렇게 오를까? 외곽까지 번지는 신고가 행진
올해 들어 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 서울의 핵심 지역에서 시작된 집값 상승세가 이제는 성북, 노원, 은평, 강북 등 서울 외곽으로까지 번지고 있습니다. 실제로 성북구 장위동의 꿈의숲아이파크 아파트(전용 84㎡)는 12억 3,000만원에 거래되며 신고가를 기록했고, 노원구 상계동 노원센트럴푸르지오(전용 104㎡)는 14억원에 팔려 2023년보다 무려 7억원이나 오른 가격에 거래됐습니다.
이처럼 연일 신고가 소식이 이어지면서 "지금 사지 않으면 더 오를 것"이라는 기대심리가 시장을 더욱 뜨겁게 달구고 있습니다.
"영끌" 대출, 왜 다시 늘어나나?
집값 상승 기대감에 따라 대출 수요도 폭발적으로 늘고 있습니다. 특히 올해 6월에는 주택담보대출(주담대)과 신용대출 모두 큰 폭으로 증가했습니다. 6월 들어 12일까지 가계대출은 약 2조원 늘었고, 이 중 1조 4,000억원이 주담대에서, 6,000억원은 신용대출에서 나왔습니다. 이런 추세라면 6월 한 달 동안만 5조원 넘는 가계대출 증가가 예상됩니다.
은행마다 밀려드는 대출 신청을 감당하지 못해 하루 접수 건수를 제한하는 곳도 늘었습니다. 비대면(온라인) 대출의 경우 '1초 컷'이라는 말이 나올 만큼 한도가 순식간에 소진되고 있습니다.
대출 규제 앞두고 '미리 받자' 심리 확산
대출이 급증하는 또 다른 이유는 다음 달부터 강화되는 '스트레스 DSR 3단계' 규제 때문입니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되면 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문에, 많은 이들이 "규제 전에 미리 대출을 받아두자"며 서두르고 있습니다.
특히 대출 심사가 간단한 마이너스통장이나 신용대출을 미리 뚫어두려는 움직임이 많아졌습니다. 앞으로 대출이 더 어려워질 것이라는 불안감 때문입니다.
낮아진 금리, 대출 접근성 높였다
올해 초까지만 해도 주담대 금리는 4%대 중후반이었지만, 최근에는 3%대 후반~4%대 초반으로 내려갔습니다. 금리가 내려가면 대출 부담이 줄어들기 때문에, 대출을 받으려는 사람도 더 많아집니다. 반면, 예금 금리는 3%대도 찾기 어려울 만큼 낮아져, 시중 자금이 부동산 시장으로 더 몰리는 현상이 두드러집니다.
정부와 금융당국, 긴급 대책 마련
가계대출과 부동산 시장이 동시에 과열되자, 정부와 금융당국도 긴급하게 움직이고 있습니다. 은행마다 대출 총량 목표를 넘기지 않도록 감시를 강화하고, 주담대 규제 우회 시도 등을 집중 점검하고 있습니다. 필요하다면 가계대출을 많이 늘린 은행에는 추가 계획서를 받거나 현장 점검을 하기도 합니다.
국토교통부 등에서는 규제지역 재지정 등 추가 대책도 검토 중입니다. 다만, 규제가 오히려 시장 불안을 자극해 매수세가 더 강해질 수 있다는 우려 때문에 신중한 접근을 예고하고 있습니다.
기대심리, 정말 집값을 좌우할까?
한국은행 조사에 따르면, 2020~2022년 극심한 과열기에도 주택가격에 대한 기대심리가 낮았다면 실제 상승률은 절반 이하에 그쳤을 것이라는 분석이 나왔습니다. 즉, "집값이 앞으로 더 오를 것"이라는 심리가 실제 시장을 움직인다는 뜻입니다.
한국은행은 앞으로도 금리 인하 기조가 이어지는 가운데, 집값 기대심리가 다시 오르고 있어 거시건전성(시장 전체의 건전성) 정책을 더욱 강화해야 한다고 강조했습니다.
앞으로 집값과 대출 시장, 어떻게 될까?
- 집값 기대심리와 대출 규제, 금리 변화가 시장의 핵심 변수로 작용할 전망입니다.
- 당분간은 "규제 전에 미리 대출받자"는 수요가 계속될 수 있습니다.
- 정부와 금융당국의 추가 대책, 규제 신호가 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목해야 합니다.
- 예금 금리보다 대출 금리가 훨씬 높아진 상황에서, 무리한 대출은 개인의 신용 위험을 높일 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.
마무리: "지금 집 사야 하나?" 고민하는 분들께
지금 시장은 집값 상승 기대심리와 대출 규제, 낮아진 금리가 복합적으로 작용하며 과열 양상을 보이고 있습니다. 하지만, 무리한 영끌이나 대출은 향후 금리 변동, 정부 정책 변화 등에 따라 부담이 커질 수 있습니다. 집을 사야 할지, 대출을 받아야 할지 고민 중이라면 본인의 상환 능력, 시장 변동성, 규제 흐름을 꼼꼼히 따져보시길 권합니다.
부동산 시장과 금융시장은 언제든 변할 수 있습니다. 항상 신중하게, 자신만의 기준을 세우는 것이 중요합니다.
