7월부터 달라지는 주택담보대출 한도, 꼭 알아야 할 변화 총정리
부동산을 준비하고 계시거나 대출 계획이 있으신 분들은 최근 ‘DSR 3단계’라는 말을 많이 들어보셨을 거예요. 특히 2025년 7월부터 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 한도가 줄어든다는 소식에 불안해하는 분들이 많아졌습니다. 오늘은 이 변화가 내 집 마련에 어떤 영향을 미치는지, 실제 사례와 함께 쉽게 풀어드릴게요.
DSR이 뭐길래? 한도 줄어드는 이유부터 이해하기
DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 한도를 산정할 때 가장 중요한 기준입니다. 쉽게 말해, 연간 갚아야 할 모든 대출의 원리금(원금+이자) 총액을 연소득으로 나눈 비율이에요. 예를 들어 연봉이 5,000만원인 사람이 1년에 2,000만원을 원리금으로 갚아야 한다면, DSR은 40%가 됩니다.
은행은 이 비율이 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 정합니다. 즉, 소득이 많을수록, 기존 대출이 적을수록 더 많은 한도가 나오고, 반대로 소득이 적거나 기존에 대출이 많으면 한도가 줄어듭니다.
7월부터 무엇이 바뀌나? ‘스트레스 DSR 3단계’ 핵심정리
7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 기존보다 더 엄격하게 대출 한도를 계산하는 제도입니다. 기존에는 실제 대출 금리로 DSR을 계산했다면, 이제는 여기에 추가로 ‘가산금리(스트레스 금리)’를 더해 계산합니다.
- 수도권(서울·경기·인천)에서는 대출 한도가 기존보다 3~5% 줄어듭니다.
- 예를 들어, 연봉 5,000만원인 분이 변동금리(연 4.2%)로 30년 만기 대출을 받을 경우, 기존보다 1,000만~3,000만원까지 한도가 줄 수 있습니다.
- 금리 유형별로도 차이가 있는데, 변동형, 혼합형, 주기형 등 상품에 따라 한도 감소 폭이 다릅니다. 특히 혼합형과 주기형 대출의 가산금리가 더 높아져 한도가 더 줄어듭니다.
지방은 변화 없다?
이번 3단계 DSR 강화는 수도권에만 적용됩니다. 지방은 2025년 12월까지 현행 한도가 그대로 유지됩니다. 수도권과 지방의 대출 환경이 ‘투트랙’으로 운영되는 셈입니다.
실제 사례로 보는 한도 감소
서울 은평구의 한 아파트(시세 7억3,500만원)를 예로 들어볼게요. 근무소득 5년 이상, 기존 대출 없음, 생애 최초 주택 구입을 희망하는 경우라면 DSR을 적용하지 않을 때는 최대 5억3,300만원까지 대출이 가능했습니다.
하지만 DSR을 적용하면 실제 한도는 약 3억원으로 줄었습니다. 그리고 7월 이후 스트레스 DSR 3단계를 적용하면 이 한도는 약 2억8,000만원까지 더 줄어듭니다.
마이너스통장 먼저? 함정에 주의하세요
대출 한도가 줄어든다는 소식에, 많은 분들이 ‘일단 마이너스통장(신용대출)을 만들어 둘까?’라고 고민합니다. 하지만 마이너스통장도 DSR 계산에 포함되기 때문에, 오히려 주담대 한도가 더 줄어들 수 있어요. 즉, 마이너스통장을 개설하면 바로 그 금액만큼 주담대 한도에서 차감됩니다.
은행별 대출 만기 연장, 한도 유지에 도움될까?
일부 은행에서는 대출 만기를 기존 30년에서 40년까지 연장해주는 상품도 내놓고 있습니다. 만기가 길어지면 매달 상환하는 금액이 줄어들어 DSR이 낮아지고, 덩달아 대출 한도도 늘어나는 효과가 있습니다. 하지만 이 역시 스트레스 DSR이 적용되면 그 효과가 제한적일 수 있으니, 꼼꼼히 비교해보시는 것이 좋습니다.
대출 한도 줄어들기 전에 해야 할 일
- 당장 계약, 대출을 서두르지 마세요
- 규제 시행 전이라도, 무턱대고 계약부터 하고 대출을 신청했다가 한도 부족으로 계약금을 날리는 일이 생길 수 있습니다.
- 은행 방문, 대출 상담 필수
- 자신이 실제로 받을 수 있는 주담대 한도, 마이너스통장 등 신용대출이 한도에 미치는 영향까지 꼼꼼히 확인하세요.
- 내 집 마련의 필요성과 여유 자금 확인
- 전문가들은 7월 이전에 대출을 받는 것이 한도 측면에서는 유리하다고 조언합니다. 하지만 무리한 대출, 특히 집값의 30% 이상을 빚으로 부담하는 것은 신중해야 합니다.
- 금리 인하 가능성도 체크
- 기준금리가 하락 추세라면, 실제 대출 금리가 낮아져 한도 감소 폭이 크지 않을 수도 있습니다. 반대로 금리가 다시 오르면 상환 부담이 커질 수 있죠.
결론 : 내 대출 여력, 반드시 꼼꼼히 체크하세요
7월부터 수도권을 중심으로 주택담보대출 한도가 줄어드는 것은 사실입니다. 하지만 무리하게 대출을 서두르기보다는, 자신의 소득, 기존 대출, 마이너스통장 등 전체 금융 상황을 꼼꼼하게 점검한 뒤 신중하게 결정하는 것이 가장 중요합니다. 은행 방문 상담을 통해 자신의 실제 한도를 꼭 확인해보세요. 내 집 마련의 기회, 규제 변화만 쫓기보다는 내 상황에 맞게 똑똑하게 준비하는 것이 진짜 ‘내 집 마련 성공’의 비결입니다.
